Статья "Торговая площадь: покупать или брать в аренду?"

 На сайте журнала PROНедвижимость в декабре 2010 года была опубликована статья генерального директора компании Маркет Аналитика Екатерины Крупецкой.
В статье говорилось о ситуации, сложившейся на рынке недвижимости. Более подробно был рассмотрен сегмент торговых площадей. Специалисты компании Маркет Аналитика провели обзор показателей развития рынка коммерческой недвижимости за 2010 год. Было выявлено, что большинство предпринимателей предпочитает брать недвижимость в аренду. Целью статьи был анализ причин, по которым инициаторы предпочитают покупке недвижимости её аренду.

В статье Екатерина Крупецкая констатирует превышение объема инвестиций в развитие коммерческой недвижимости по сравнению с 2009 годом на 30%. 20% всех инвестиций в недвижимость приходится на торговые площади. Основным покупателем торговой недвижимости является крупный ритэйлер, который обладает достаточными средствами и инвестирует их прежде всего в развитие собственного бизнеса. Объектом инвестирования в таком случае является торговый центр большой площади, которую ритейлер частично сдает в аренду, но основную часть отдает под якорный торговый комплекс.
В статье Екатерина Крупецкая делится мнением, что подобного рода сделки недоступны большинству инициаторов по нескольким причинам.

Ценообразующие факторы в определении арендных ставок следующие: район, местоположение, размер площади, качество площади, проходимость здания, благоустройство и т.д. Разница базовой стоимости торговой недвижимости в различных районах Москвы может достигать 4-5 раз. Выбор в пользу более дешевой площади может повлечь за собой дополнительные издержки на рекламу и сбыт, и тем самым негативно сказаться на развитии всего бизнеса.

В среднем объект торговой недвижимости, по данным специалистов компании Маркет Аналитика, окупается за 6-9 лет. Этот показатель был получен при сравнении средних ставок на аренду и покупку индентичной площади. В одном районе Москвы эти показатели составляют $1500 и $7000 соответственно. Возможность вывести из оборота сумму, достаточную для покупки торговой недвижимости, есть не у каждой компании. Несовершенство банковской политики делает недоступными для бизнеса банковские кредиты. Ставка капитализации проекта может составить до 12%, в то время как кредитный процент варьируется в пределах от 14 до 20%.

Также Екатерина Крупецкая отмечает сложности в оформлении сделки на покупку недвижимости. Этот процесс гораздо более длительный, сопровождается оформлением большого пакета документации. Процедура приобретения торговой площади включает в себя закрепление права собственности на недвижимость, на землю, оформление договора купли-продажи, сбор разрешений на строительство или эксплуатацию торговых помещений в различных федеральных и региональных инстанциях и так далее. Сбор всех необходимых документов может занять от двух до шести месяцев, что в условиях быстро меняющегося рынка чревато для компании непредвиденными убытками.

В заключение генеральный директор компании Маркет Аналитика делится мнением, что каждый предприниматель независимо от того, находится его компания начальном этапе развития или же новым игроком на рынке, исходит из особенностей своего бизнеса. Оценка рисков и  оценка сделки с точки зрения достижения стратегических целей компании должны стать определяющими факторами в принятии решения о покупке или арендовании торговой площади.